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嘉義法院 100弘31379 (特拍) 
得標 91.7萬 部分點交
得標 91.7萬 部分點交
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錯誤回報| 座落位置：嘉義市遠東街145號9樓之2 | 案件種類：大樓 | ||
| 拍賣日期：2012/5/22 上午 10:00 星期二 | 總坪數：24.57坪 | 總底價：91.7萬 | |
| 總現值：31.33萬 | 拍後增值：12.43萬 | 坪單價：3.73萬/坪 | 保證金：18.4萬 |
| 公告建坪：24.57坪 | 持分地坪：3.65坪 | ||
| 主建坪：22.18坪 | 附建坪：2.39坪 | ||
| 村里：竹圍里 | 其他內容：鋼筋混凝土/9層 | ||
土地
| 1. | 嘉義市 西區 竹圍子段 中興小段 53地號， 建地 ，面積 702 m2，持分 206/12000 ， 18.9 萬
|
建物
| 1. | 嘉義市遠東街145號九樓之2 ，建號 366 ，持分 全 ， 72.8 萬 ，(含共同使用部分竹圍子段中興小段405建號面積596.78權利範圍10000分之232；竹圍子段中興小段406建號面積971.45權利範圍10000分之239隨主建物一併移轉)
9層：73.32 ，合計：73.32 陽台面積:7.89 (9層樓鋼筋混凝土造、住家用)
|
拍賣紀錄
| 1拍，2011/11/22，總底價 178.8萬，保證金 35.8萬，坪單價 7.28萬/坪，流標 |
| 2拍，2011/12/20，總底價 143.1萬，保證金 28.7萬，坪單價 5.83萬/坪，得標 |
| 2拍，2012/1/31，總底價 143.1萬，保證金 28.7萬，坪單價 5.83萬/坪，流標 |
| 2拍，2012/3/6，總底價 143.1萬，保證金 28.7萬，坪單價 5.83萬/坪，流標 |
| 應買，2012/4/3，總底價 114.5萬，保證金 22.9萬，坪單價 4.66萬/坪，流標 |
| 3拍，2012/4/3，總底價 114.5萬，保證金 22.9萬，坪單價 4.66萬/坪，流標 |
法院紀錄
| 1. | 債務人：黃茜羽、葉金鳳之繼承人 |
| 2. | 颱風等天災(如921地震、莫拉克颱風)之影響，而改變土地之地形、地貌、面積或建物之作落與結構等事項，請應買人先自行查明，其法律關係亦由買受人自理。投標人應注意拍賣之不動產是否有積欠大樓管理費、水費、電費、瓦斯費、工程受益費、重劃工程費 |
| 3. | 差額地價或其他稅捐、費用。得標後應自行處理相關事務，不得以任何理由要求法院處理。債務人積欠大樓管理費用之多寡及拍賣不動產是否確實附有停車位及其實際位置與債務人使用權有無，因欠缺公示資料，請應買人自行查明，應買人、債權人、債務人等均不能執該事由請求增減價金。本件拍賣標的據債權人陳報為債務人自用無出租，並經本院發函確認，債務人未於期限內為反對之表示，拍定後點交；惟拍定後若有權利人依法主張權利，仍不點交。 |
| 4. | 拍賣之不動產有抵押權設定，拍定後抵押權塗銷。 |
| 5. | 本件系集合社區住宅，土地之其他共有人並無優先購買權，其公共設施、基地、道路等不點交。 |
| 6. | 建號無增建，若前、後陽台及窗戶有加設鐵窗、鐵門，屬於建物之附屬物，拍賣價額已包含全部之鐵窗、鐵門，拍定後鐵窗、鐵門一併點交。 |
| 7. | 拍賣標的據第三人指稱為兇宅，經向嘉義市警局第一分局函查確有人在該屋燒炭自殺死亡，請應買人注意，並不得主張瑕疵擔保請求權。 |
土地增值
| 1. | 嘉義市 西區 竹圍子段 中興小段 53地號： 702m2*(206/12000)*26000元-18.9萬元=12.43萬元 |
| 【裁判字號】 | 101,事聲,28 |
| 【裁判日期】 | 1010806 |
| 【裁判案由】 | 聲明異議 |
| 【裁判全文】 | |
臺灣嘉義地方法院民事裁定 101年度事聲字第28號
聲明異議人 李柏賢
上列聲明異議人對於民國101年6月8日本院民事執行處司法事務
官所為100年度司執字第31379號民事裁定聲明異議，本院裁定如
下：
主 文
異議駁回。
理 由
壹、聲明異議意旨略以：
一、本院100年度司執字第31379號債務執行事件，聲明異議人於
民國100年12月20日得標拍定取得坐落嘉義市○區○○○段
53地號地號土地（權利範圍120000分之206）及同段366建號
即門牌號碼為嘉義市○○街145號9樓之2建物。然經異議人
於拍定後始查知有人於系爭不動產中燒炭自殺死亡，故異議
人雖已拍定但未繳足價金。嗣執行法院遂於100年12月28 日
再發函再行拍賣程序，並於特別拍賣程序將前開不動產出售
後，執行法院再於101年5月29日再裁定異議人應負擔差額新
臺幣（下同）52萬元。
二、強制執行法第81條第2項第1款所稱應記明事項，包括依社會
通念，其他於交易上認為重要，足以變更應買人意願，如不
予記載易生糾紛，甚而影響拍賣效力而言。例如房屋為兇宅
，即足當之。而執行法院如於執行程序中知悉拍賣標的物曾
發生自殺或兇殺事件，仍應形式審查後在拍賣公告記載。然
執行法院僅查明系爭房屋為空屋、無增建、無水電等情形，
且是否為凶宅，僅需向第一分局函查即可查明，故本件執行
法院未於拍賣公告上揭露「燒炭死亡」之交易上重要事項，
顯足影響應買意願及應買價格，自屬重大瑕疵。惟執行法院
裁定異議人應負擔差額52萬元，並裁定駁回異議人之聲明異
議，自屬不合法，爰聲明異議，請求撤銷云云。
貳、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處
分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議
。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認
異議為無理由者，應送請法院裁定之；又法院認第1項之異
議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以
裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段至第3項定有
明文。而強制執行程序亦得準用前開規定，強制執行法第30
條之1規定甚明。次按強制執行法第81條第2項第1款所指「
應記明事項」，係指執行法院依通常調查之方法，查明執行
標的物之情形後，應將調查所得記載於拍賣公告。故於強制
執行程序中，並無人陳報系爭房地係凶宅，而執行法院依強
制執行法第78、81條及辦理強制執行事件應行注意事項第41
、43點之規定，查明系爭房地之使用情形，記明於拍賣公告
上，與法無違；況縱有所稱凶宅情事，亦屬買賣標的物是否
存有瑕疵之問題，而依強制執行法第113條準用第69條規定
，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權，買受人自
不得以拍賣公告上未載明強制執行標的之不動產有關凶宅之
情形，聲請撤銷拍定處分（最高法院99年度台抗字第520號
裁定可供參考）。查：
一、聲明異議人主張自其拍定後始知系爭不動產為凶宅，係其於
拍定後回到現場與鄰居交談時察覺有異始知悉，在拍定前卷
內並無任何資料可得知該不動產為凶宅等語（見本院101年7
月26日訊問筆錄），則於本件聲明異議人拍定前，既無人陳
報系爭房地係凶宅，系爭強制執行卷內復無其他證據足資證
明系爭房地係凶宅，則系爭拍賣公告未記明系爭房地係凶宅
，依前開說明，本件聲明異議人自不得聲請撤銷拍定處分。
二、買賣之不動產因自殺或他殺而成凶宅時，多數實務與學說見
解認出賣人應負民法第354條第1項所規定之瑕疵擔保責任，
且前開物之瑕疵擔保責任，係法定之無過失責任，無論出賣
人是否有過失，均應對買受人負責（例如台灣高等法院96
年度上字第40號民事判決，吳從周著凶宅、物之瑕疵與侵權
行為）。然依強制執行法第113條準用第69條規定，拍賣不
動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權，亦如前述。則縱認
系爭房屋為凶宅，本件聲明異議人亦不得主張物之瑕疵擔保
責任。從而，執行法院依強制執行法之規定命本件聲明異議
人負擔再拍賣之差額，嗣並駁回其異議，自屬有據。
三、綜上所述，本院民事執行處司法事務官所為前開裁定，經核
並無不合，聲明異議人猶執前詞，指摘原處分不當，求予廢
棄，為無理由，依前開規定，自應以裁定駁回。
參、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段
，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 6 日
民一庭法 官 陳和
以上正本係照原本作成
如對本裁定抗告應於送達後10日內向本院提出抗告狀
中 華 民 國 101 年 8 月 6 日
書記官 朱鴻明
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